Cá nhân chia đất đang ở cho một cá nhân khác thì nghĩa vụ thuế suất như thế nào?

Do việc “chia” ở trên không nêu rõ là trường hợp thừa kế, cho biếu tặng, hay chuyển nhượng nên ta sẽ xét theo từng trường hợp trên để thấy được nghĩa vụ của tình huống trên:

Trường hợp một: được cho, biếu, tặng, nhận thừa kế;

Thừa kế, cho, biếu tặng tuy khác nhau về tên gọi và tính huống diễn ra nhưng đều là hình thức nhận được tài sản nhưng không phải thanh toán. Đối với hình thức này ta sẽ tìm hiểu thông tin thuế TNCN liên quan đến thừa kế, cho biếu tặng Bất động sản, người nhận được có phải nộp thuế TNCN hay không?

Khoản 9 Điều 2 TT111/2013/TT-BTC quy định về đối tượng phải chịu thuế TNCN có “Đối với nhận thừa kế là bất động sản bao gồm: quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất; quyền sở hữu nhà, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai; kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai; quyền thuê đất; quyền thuê mặt nước; các khoản thu nhập khác nhận được từ thừa kế là bất động sản dưới mọi hình thức; trừ thu nhập từ thừa kế là bất động sản theo hướng dẫn tại điểm d, khoản 1, Điều 3 Thông tư này”. Vậy theo quy định trên, thừa kế là thuộc đối tượng chịu thuế TNCN như trường hợp cho, biếu, tặng, nhưng liệu có phải tất cả các trường hợp được hưởng thừa kế đều phải chịu thuế hay không?

Theo quy định về đối tượng được miễn thuế khi nhận thừa kế là BĐS được dẫn dắt tại Khoản 1 Điều 3 TT111 “Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.”

Có thể thấy, các mối quan hệ trên được gọi chung là quan hệ cận huyết có khi các thành viên có sự liên quan trực tiếp tới gia phả. Ví như, vợ chồng là mối quan hệ cùng xây dựng hệ gia phả riêng, người sinh thành ra vợ/chồng là bố mẹ, sinh thành bố mẹ là ông bà, là những đối tượng ảnh hưởng trực tiếp tới cây gia phả bởi nếu không có họ thì không có “mình” ngày nay, những người có công nuôi dưỡng được ghi nhận theo quy định của pháp luật là cha, mẹ nuôi cũng là đối tượng ảnh hưởng trực tiếp nên được ghi nhận thuộc đối tượng miễn thuế khi nhận thừa kế. Đối với mối quan hệ khác thì cây gia phả này thì quy định chỉ được ưu tiên với anh chị em ruột thịt, ngoài ra, tất cả các mối quan hệ khác khi được nhận thừa kế đều phải đóng nộp thuế theo quy định.

Công thức xác định thuế từ thừa kế được quy định tại Khoản 4 Điều 16 TT111

“4. Cách tính số thuế phải nộp

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp

=

Thu nhập tính thuế

x

Thuế suất 10%

...”

Trong đó thu nhập tính thuế đối với BĐS từ tặng, thừa kế được xác định theo Khoản 1 Điều 16 TT111 “c.1) Đối với bất động sản là giá trị quyền sử dụng đất thì phần giá trị quyền sử dụng đất được xác định căn cứ vào Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm cá nhân làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng bất động sản.

c.2) Đối với bất động sản là nhà và công trình kiến trúc trên đất thì giá trị bất động sản được xác định căn cứ vào quy định của cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền về phân loại giá trị nhà; quy định tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản do cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền ban hành; giá trị còn lại của nhà, công trình kiến trúc tại thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu.

Trường hợp không xác định được theo quy định trên thì căn cứ vào giá tính lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.”

Vậy đối với trường hợp cho biếu tặng, thừa kế thuộc đối tượng phải nộp thuế thì thu nhập tính thuế sẽ lấy theo giá trị lớn hơn giữa giá trị quy định trong hợp đồng, và giá căn cứ theo quy định của cơ quan quản lý nhà nước.

Trường hợp hai: chuyển nhượng BĐS;

Hoạt động chuyển nhượng là việc chuyển quyền sở hữu hoặc sở hữu các loại tài sản hợp pháp, bao gồm cả bất động sản sang cho cá nhân, tổ chức nào đó theo thỏa thuận.

Đối với hoạt động này sẽ phải chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng theo thuế suất quy định tại Khoản 2 Điều 17 Thông tư 92/2015/T-BTC “Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.”

Trường hợp giá chuyển nhượng hay giá cho thuê lại được thể hiện trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Đối với trường hợp được miễn thuế khi có hoạt động chuyển nhượng BĐS sẽ thoả mãn điều kiện khi BĐS này là duy nhất theo quy định tại Điều 3 TT111. Nhưng do trường hợp trên nêu rõ là chia đất, tức tách một mảnh thành các mảnh khác chứ không chuyển nhượng hay cho biếu tặng toàn bộ nên sẽ không thoả mãn điều kiện BĐS duy nhất để được miễn thuế.

Về thời điểm nộp thuế

Thuế TNCN được xây dựng dựa theo nguyên tắc thực nhận, vậy nên đối với trường hợp cho biếu tặng, thừa kế, thời điểm nộp thuế sẽ căn cứ theo thời điểm đối tượng sở hữu tài sản đó, quy định này được xác định theo Khoản 3 Điều 16 TT111 “Thời điểm xác định thu nhập tính thuế

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ thừa kế, quà tặng là thời điểm cá nhân làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thừa kế, quà tặng”.

Vậy có thể hiểu, dù đã nhận BĐS nhưng chưa làm thủ tục sang tên thì chưa phải nộp loại thuế này.

Hoạt động BĐS ngày càng có những quy định siết chặt, nhằm muốn đảm bảo một nhóm đối tượng không chiếm lĩnh quá nhiều thị trường rồi gây náo loạn giá cả. Những cá nhân khi có phát sinh mua bán trên thị trường này cũng cần tìm hiểu những quy định để nắm được quyền và trách nhiệm của bản thân đối với các cơ quan liên quan.